فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»

فایل پاورپوینت فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»؛ راهکاری شایسته برای ارائه‌های موفق

اگر به‌دنبال یک فایل ارائه‌ی آماده با کیفیت بالا و طراحی حرفه‌ای هستید، فایل فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» انتخابی مناسب برای شماست. این مجموعه شامل 120 اسلاید استاندارد و دقیق است که با هدف ارتقاء کیفیت ارائه‌های شما تهیه شده‌اند.

دلایل انتخاب فایل فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»:

• طراحی ساختارمند و چشم‌نواز: هر اسلاید با دقت بالا و توجه به اصول طراحی گرافیکی تهیه شده است تا محتوای شما به‌خوبی دیده و درک شود.
• آمادگی کامل برای ارائه: نیازی به ویرایش مجدد نیست؛ فایل فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» آماده‌ی استفاده در کلاس، جلسه یا کنفرانس است.
• سازگاری کامل با پاورپوینت: نمایش صحیح اسلایدها در تمامی نسخه‌های PowerPoint بدون بهم‌ریختگی یا مشکل ظاهری تضمین شده است.

تولید شده با رویکرد حرفه‌ای:

تمامی بخش‌های فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» با هدف ایجاد یک تجربه کاربری روان و بی‌نقص طراحی شده‌اند. جزئیات با دقت بالا تنظیم شده‌اند تا ارائه‌ای حرفه‌ای و تأثیرگذار داشته باشید.

توجه:

تنها نسخه رسمی فایل فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» از کیفیت کامل برخوردار است. نسخه‌های غیرمجاز ممکن است شامل اشکالات طراحی باشند و توصیه نمی‌شود از آن‌ها استفاده شود.

با تهیه فایل فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه»، سطح ارائه‌های خود را ارتقاء دهید و مخاطبان خود را تحت تأثیر قرار دهید

---

بخشی از متن فایل پاورپوینت کامل انقضاء مدت اجاره و آثار آن در «حقوق مدنی ایران، مصر و فرانسه» :

مقدمه

اجاره یکی از عقود معین است که بواسطه آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدت‎زمانِ معین در مقابل اجاره‎بها‎، به مستأجر واگذار می‎کند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژه‎ای است که آن را از سایر عقود متمایز می‎کند، ازجمله این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و … مشخص و جدا می‎کند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و … نیز در زمره عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز می‎کند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع می‎شود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمی‎یابد.

با این وجود در ماده ۴۶۸ قانون مدنی، قانونگذار ذکر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذکر نموده است؛ این ماده مقرر می‎دارد: «در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است «.. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین کنند. آنچه که در این جا اهمیت دارد، این است که مدت اجاره چه زمانی خاتمه می‎یابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.

بطور اجمالی اشاره می‎نماییم که در عقد اجاره، ممکن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذکر نمایند و مسلّم است که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می‎پذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذکر نمی‎کنند و یا این که مقداری از منفعت را به شیوه دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین می‎کنند؛ که در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نموده‎اند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نموده‎ایم تا ببینیم که در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد کرده است.

بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نموده‎ایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نموده‎ایم.

مبحث اول : انقضاء مدت اجاره

در عقد اجاره، مستأجر برای مدت زمان معینی، مالک منافع عینِ مستأجره‎ می‎شود و با پایان‎یافتن عقد، مستأجر هیچ‎گونه حقی بر عینِ مستأجره ندارد. بطورکلی می‎توان گفت که با انقضاء مدت عقد، رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر پایان می‎پذیرد. اما با وجود این، قانونگذاران نظامهای حقوقی مختلف، بنا به مصالح اقتصادی و اجتماعی، مقرراتی را وضع نموده‎اند که در دید اول با اصول اولیه حقوق ناهمگون به نظر می‎رسد. البته در این نوشتار امکان بررسی قوانین خاص حقوق بیگانه به دلایل مختلف وجود ندارد. در این راستا بهتر است ببینیم که نظام حقوقی مصر در خصوص پایان‎پذیرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتی را وضع نموده است و سپس همین موضوع را در حقوق فرانسه بررسی نماییم، آنگاه به حقوق کشور خودمان بر می‎گردیم و این موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومی و هم از لحاظ قوانین خاص بررسی می‎نماییم.

۱ حقوق مصر

متعاقدین عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به یکی از شکلهای زیر تعیین می‎کنند:

۱- مدتی را تعیین می‎کنند که با انقضاء این مدت عقد اجاره، پایان می‎پذیرد.

۲- مدتی را تعیین می‎کنند که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می‎پذیرد؛ مشروط بر این که یکی از متعاقدین، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف دیگرِ عقد، پایان عقد را اعلام کرده باشد.

۳- مدت معینی را برای عقد تعیین می‎کنند که همین مدت معین به موعدهای محدودتری تقسیم می‎شود و اگر یکی از از متعاقدین بخواهد به عقد اجاره پایان دهد، باید قبل از انقضاء هرکدام از موعد‎ها، به طرف دیگر عقد، پایان عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت با شروع موعد بعدی، امکان پایان‎دادن به عقد اجاره تا پایان‎پذیرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجاره‎ای برای مدت ۹سال منعقد می‎شود که این مدت ۹سال، به ۹ قسمت یک‎ساله تقسیم می‎شود و متعاقدین شرط می‎کنند که هرکدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هرکدام از موعدهای یک‎ساله، به طرف دیگرِ عقد، پایان مدت عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت، با انقضاء موعد یک‎سال و عدم اعلام پایان عقد، عقد اجاره تا مدت یک‎سال دیگر لازم خواهد شد.[۱]

اکنون هر کدام از مباحث فوق را جداگانه بررسی می‎نماییم.

اول تعیین مدتی که با انقضاء آن عقد اجاره، پایان می‎پذیرد.

عقد اجاره با انقضاء مدتی که متعاقدین تعیین نموده‎اند، پایان می‎یابد؛ لیکن اگر با انقضاء این مدت، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و در صورتی که موجر به این امر راضی باشد عقد اجاره تجدیدضمنی می‎شود. بنابراین، بحث راجع به پایان مدت عقد دو صورت پیدا می‎کند:

الف پایان عقد اجاره با انقضاء مدت:

ماده ۵۹۸ قانون مدنی مصر[۲] می‎گوید: «عقد اجاره با انقضاء مدتی که در عقد تعیین شده است پایان می‎یابد؛ در این صورت نیازی به اعلام پایان عقد و تقاضای تخلیه عین مستأجره توسط مستأجر نیست «.

بنابراین، می‎بینیم وقتی که متعاقدین در تعیین مدت معینی برای عقد اجاره به توافق می‎رسند، عقد مذکور با انقضاء مدت، پایان می‎پذیرد؛ زیرا، آنان خواسته‎اند که با انقضاء مدت، برای پایان‎دادن به رابطه استیجاری، احتیاج به هیچ امر دیگر نباشد. بنابر این، اگر مدت مذکور، منقضی شود و مستأجر بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی بماند، ید او امانی نبوده، بلکه از آن تاریخ، غاصب محسوب می‎گردد و می‎توان از محکمه صالح، خلع‎ید او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب برای مدت‎زمانی که بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی مانده است، ملزم به پرداخت اجره‎المثل می‎گردد.

ب تجدیدضمنی عقد اجاره «Tacite Reconduction»[۳]

ماده ۵۶۳ قانون مدنی مصر مقرر می‎دارد: «اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عین‎مستأجره را در اختیار گیرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرایط موجود در قرارداد قبلی تجدید می‎شود، که مدت آن «مدت متعارف»[۴] است «.

از این ماده برداشت می‎شود که اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و این مدت تمام شود؛ ولی آن مستأجر، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و از آن استیفاء منفعت کند و موجر هم به این عمل اعتراض نکند و از اوضاع و احوال چنین برآید که رضایت دارد، عقد اجاره جدیدی به وجود می‎آید که اساس آن ایجاب و قبول ضمنی است. ایجاب مستأجر با بقاء او در عین مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[۵]

تشخیص این که آیا واقعاً عقد اجاره‎تجدیدشده است یا خیر، با محکمه است و این، قاضی است که باید تشخیص دهد که با ایجاب و قبول ضمنی، عقد اجاره‎تجدیدشده است و یا اینکه موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره رضایت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (که در این صورت هیچ رابطه قراردادی در بین نیست) یا این که مستأجر قصد تجدید اجاره نداشته و علت بقاء او در عین مستأجره مشکلاتی از قبیل مریضی، عسروحرج و … بوده است (که در این جا نمی‎توان بقاء مستأجره را ایجاب ضمنی دانست و در این صورت موجر نمی‎تواند مطابق شرایط قرارداد قبلی اجاره، از مستأجر مطالبه اجرهالمسمی نماید، بلکه اجاره‎بهای زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجره‎المثل است). بنابراین، تجدیدضمنی اجاره با موردی که اجاره تجدید نمی‎شود، در دو حالت با هم متفاوت هستند:

۱- مدت، در مواردی که اجاره تجدید نمی‎شود، زمانی است که مستأجر در عین مستأجره باقی است، نه مدت زمانی که عرف آن را مشخص می‎کند یا مدت زمانی که برای پرداخت اجاره‎بها مقرر گردیده است.

۲- عوضی، در موردی که عقد اجاره تجدید نمی‎شود، برای موجر هیچ امتیاز و اولویتی ایجاد نمی‎کند؛ بنابراین، توقیف و بازداشت آن امکان‎پذیر نیست. در صورتی که اگر اجاره را تجدیدشده بدانیم، اجاره‎بهایی که مستأجر ملزم به پرداخت آن است، قابل توقیف و بازداشت از سوی موجر است و برای او یک حق‎ اولویت ایجاد می‎کند.[۶]

مواردی که عقد اجاره، تجدیدضمنی نمی‎شود:

از آنچه گفته شد چنین برمی‎آید که اگر مدت عقد اجاره پایان یابد و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند، عقد اجاره همیشه تجدید نمی‎شود. به عنوان نمونه به بعضی از مواردی که عقد اجاره قابلیت تجدیدضمنی ندارد اشاره می‎کنیم:

۱- اگر برای انقضاء اجاره، انجام بعضی اقدامات لازم باشد (مانند این که وصی، مال محجور را به خود اجاره دهد، که مطابق ماده ۲۱ قانون امور حسبی مصر، در این صورت احتیاج به تحصیل اذن از سوی مجلس امور حسبی است) که در این جا تجدیدضمنی اجاره امکان‎پذیر نیست.

۲- گاهی ممکن است متعاقدین در عقد اجاره شرط کرده باشند که بعد از انقضاء مدت اجاره، با باقی‎ماندن مستأجر در عین مستأجره، اجاره تجدیدضمنی نشود.

۳- موجر ممکن است برای طرف دیگر عقد، اعلامیه‎ای مبنی بر تخلیه عین مستأجره بعد از انقضاء مدت بفرستد. در این صورت موجر قبلاً اعلام نموده است که راضی به تجدیدضمنی عقد اجاره نیست. این را در حقوق فرانسه «Conge – avertissement» می‎نامند.[۷]

در این‎مورد که آیا با وجود اعلام تخلیه از سوی موجر، عقد اجاره قابل تجدیدضمنی است یا خیر، حقوقدانان اختلاف نظر دارند. بعضی معتقدند، امکان تجدیدضمنی وجود ندارد؛ زیرا، قبلاً موجر قصد خود را بر عدم تجدید اجاره اعلام نموده است. بعضی دیگر معتقدند که تجدیدضمنی اجاره، امکان‎پذیر است، البته به شرطی که به وضوح مشخص شود که موجر از قصد قبلی خود، یعنی پایان‎دادن به اجاره برگشته است و هم‎اکنون رضایت دارد که عین مستأجره در دست مستأجر باقی بماند. بنابراین، اگر با وجود اعلام تخلیه، موجر همچنان اقساط مال‎الاجاره را از مستأجر، حتی بعد از انقضاء مدت اجاره قبلی وصول نماید، نشانگر رضایت موجر به تجدید عقد اجاره است.[۸]

احکام تجدیدضمنی عقد اجاره:

الف اجاره تجدیدشده، اجاره جدیدی است.

تجدیدضمنی اجاره، باعث به وجودآمدن عقد اجاره جدیدی می‎شود که از اجاره سابق متمایز است[۹]. بنابراین از آن نتایج زیر به دست می‎آید:

۱- تأمینات اجاره سابق از قبیل رهن، کفالت و … برای اجاره جدید باقی نمی‎ماند، مگر این که شرط خلاف آن شده باشد.

۲- خلاف آن است از دست‎دادن اهلیت لازم برای انعقاد عقد، موجب می‎شود که اجاره سابق تجدید نشود؛ زیرا اجاره جدید مانند اجاره سابق، تمام شرایط لازم برای صحت معاملات را نیاز دارد.

۳- اگر مستأجرین متعدد باشند و بعد انقضاء اجاره، عده‎ای از آنان عین مستأجره را تخلیه کنند و عده‎ای دیگر همچنان به انتفاع از عین ادامه دهند، عقد اجاره فقط نسبت به کسانی که عین مستأجره را تخلیه ننموده‎اند، تجدید می‎شود. همچنین اگر مستأجر فوت کند و ورثه، بعد از انقضاء مدت اجاره در عین مستأجره باقی بمانند، عقد اجاره جدید به تعداد هر کدام از ورثه به وجود می‎آید ولی در این جا، نمی‎توان به نسبت سهم‎الارث، عقد اجاره را تجدید کرد.

۴- اگر عقد اجاره قبلی، با سند رسمی تنظیم گردیده باشد، عقد اجاره تجدیدشده، لزوماً احتیاج به تنظیم سند رسمی ندارد.

۵- اگر عقد اجاره‎ای را که بعد از پایان اجاره سابق جریان دارد، ادامه و دنباله همان عقد اجاره سابق تلقی نماییم (تمدید اجاره یا prolongation) و درحقیقت بگوییم که عقد اجاره جدید به وجود نیامده ، بلکه تصرف مستأجر در عین مستأجره، ادامه همان تصرفات سابق است؛ در این حالت اگر قانون جدیدی وضع شود، بر رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر تأثیر نمی‎گذارد. این در حالی است که اگر اجاره را تجدیدشده محسوب کنیم، اگر در زمان اجاره سابق، قانونی وضع شود، بر رابطه استیجاری میان موجر و مستأجر (هنگامی که مدت اجاره تجدیدشده در جریان است) تأثیر می‎گذارد.

۶- اگر وصی، مال محجور را به اذن مجلس امور حسبی برای خود اجاره نماید و اجاره، تمدید شود که برای تمدید این اجاره، احتیاج به تحصیل اجازه از سوی مجلس امور حسبی نیست. اما اگر عقد اجاره تجدید شود، از آن جا که تجدیدضمنی عقد اجاره، اجاره جدیدی است وصی باید از مجلس امور حسبی، برای نفوذ آن اجازه بگیرد. همچنین اگر وصی مال محجور را برای بیشتر از ۳سال با اجازه مجلس امور حسبی اجاره دهد، باید در هنگام تجدید اجاره، اجازه جدیدی تحصیل نماید؛ این در حالی است که اگر اجاره تمدید می‎شد، احتیاجی به تحصیل اجازه مجدد نبود، زیرا تمدید اجاره، اجاره جدیدی محسوب نمی‎گردد.[۱۰]

ب شرایط اجاره تجدیدضمنی‎شده، همان شرایط سابق است.

هر چند که اجاره‎تجدیدشده، اجاره جدیدی محسوب می‎گردد، لیکن باید اذعان داشت که متعاقدین بطور ضمنی بر همان شرایط اجاره سابق توافق نموده‎اند؛ بخصوص در ارتباط با میزان اجاره‎بها و الزامات موجر و مستأجر. لیکن آنچه را که در اجاره سابق، متعاقدین برآن توافق نموده‎اند ولی در اجاره جدید (که به صورت ضمنی‎تجدیدشده)، نمی‎توان آن را مورد توافق متعاقدین دانست، مدت عقد است.

مدت در اجاره ‎تجدیدشده «مدت‎متعارف» است. مواد ۳۸۶ و ۴۷۱ قانون مدنی مصر[۱۱] تصریح دارد که تجدید اجاره برمبنای همان شرایط اجاره سابق صورت می‎گیرد؛ لیکن مدت اجاره جدید، مدت متعارف (Termes d usage) است. با این وجود حقوق‎دانان مصر در تفسیر عبارت «المده‎المعتاده» اختلاف‎نظر دارند:

عده‎ای از آنان معتقدند که منظور از «‎المده‎المعتاده» مدتی است که عرف تعیین می‎کند. پس در این زمینه باید به عرف رجوع کنیم؛ همچنان که اگر مدت اجاره، غیرمکتوب باشد، به عرف روی آورده می‎شود[۱۲] (مواد ۳۶۳ و ۴۴۶ قانون مدنی مصر).

عده‎ای دیگر معتقدند که «‎المده‎المعتاده» مدتی است که قانون برای اجاره‎های بدون قید مدت، تعیین نموده است؛ زیرا تجدیدضمنی اجاره هم از این نوع است؛ یعنی از نوع اجاره‎های بدون قید مدت می‎باشد. بنابراین، در این خصوص برای مشخص‎نمودن مدت باید به مواد ۳۸۳ و ۴۶۸ قانون مدنی مصر رجوع کرد که مقتضای این مواد، این است که مدت اجاره برحسب مواعدی تعیین می‎شود که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره، تعیین گردیده است.[۱۳] نظریه دوم نظریه‎ای است که مورد تأیید محاکم مصری قرارگرفته و برمبنای آن حکم می‎کنند.

پایان اجاره‎تجدیدشده:

اگر نظر محاکم مصری را بپذیریم که مدت (درعقد اجاره‎ای که به صورت ضمنی‎تجدیدشده)، زمانی است که متعاقدین برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین نموده‎اند، در این صورت نه تنها برای تعیین مدت، بلکه برای پایان‎دادن به مدت اجاره مذکور، باید به ماده ۵۶۳ قانون مدنی مصر رجوع کرد. این ماده مقرر می‎دارد که مدت اجاره، پایان نمی‎یابد مگر این که یکی از متعاقدین قبل از پایان زمان پرداخت اقساط مال‎الاجاره (که مثلاً از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده است)، طرف دیگر عقد را از قصد خود، یعنی پایان‎دادن به عقد اجاره آگاه سازد. مواعد اجاره بدون قید مدت در ماده ۵۶۳ قانون مدنی مصر به قرار زیر است:

۱- برای خانه‎ها، مغازه‎ها و انبارها سه ماه مهلت وجود دارد. در صورتی که موعد پرداخت اجاره‎بها به گونه‎ای تعیین شده است که مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره بیشتراز سه ماه یا کمتر از آن باشد، باید قبل از انقضاء نصف مدت تعیین‎شده، طرف دیگر عقد را از قصد خود، یعنی پایان‎دادن به عقد اجاره آگاه سازد.

۲- در مورد اتاقها (غُرُف)، باید یک ماه قبل از انقضاء مدت، طرف دیگر عقد را از پایان‎دادن به عقد اجاره آگاه سازد.

۳- در اراضی زراعی، باید سه ماه قبل از پایان مدت این کار صورت گیرد.

دوم تعیین مدتی که با پایان‎یافتن آن مدت، به شرط آگاه‎نمودن طرف دیگر عقد، اجاره منقضی می‎شود.

گاهی متعاقدین مدتی را در عقد تعیین می‎نمایند وشرط می‎کنند که با پایان‎یافتن این مدت عقد پایان نمی‎یابد، مگر این که طرف دیگرِ عقد را نسبت به پایان‎دادن به عقد اجاره مطلع نماید و گرنه، عقد برای مدتی دیگر که همان مدت معین عقد قبلی است، تجدید می‎شود.

بنابراین با پایان‎یافتن مدت عقد اجاره، عقد پایان نمی‎یابد، مگر این که یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را نسبت به پایان مدت اجاره آگاه نماید. اگر مستأجر با پایان‎یافتن مدت عقد، همچنان در عین مستأجره باقی بماند (در حالیکه قبلاً یکی از متعاقدین، دیگری را از پایان اجاره آگاه نموده باشد) و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد، عقد اجاره تجدید می‎شود و نمی‎توان آن را ادامه و یا به عبارتی تمدید عقد اجاره محسوب نمود. مدت تمدیدشده معادل مدت اولیه‎ای است که متعاقدین برآن توافق نموده‎اند و اگر مدت دوّم پایان پذیرد برای خاتمه‎دادن به عقد اجاره، احتیاج به اعلام فسخ از سوی متعاقدین قبل از پایان مدت اجاره نیست. اگر بعد از انقضاء مدت دوم، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و موجر هم به این امر راضی باشد، عقد اجاره تجدیدضمنی می‎شود.[۱۴]

سوم تعیین مدت معین که به موعدهای محدودتر تقسیم شده است:

اگر فرض کنیم که متعاقدین مدت ۹سال را برای عقد تعیین می‎کنند وعقد را برای هر سه‎سال یک بار قابل فسخ می‎دانند؛ لیکن فسخ عقد بعد از مدت سه‎سال، امکان‎پذیر نمی‎باشد، مگر این که یکی متعاقدین قبل از انقضاء مدت سه‎سال، طرف دیگر عقد را از فسخ اجاره مطلع سازد. در این حالت، حق پایان‎دادن به عقد اجاره قبل از انقضاء مدت ۹سال، برای یکی از متعاقدین به وجود می‎آید.

چنین عقد اجاره‎ای را دارای مدت معین می‎نامند و بعد از مدت ۹سال حتماً پایان می‎یابد؛ لیکن این عقد، عقد اجاره معلق به شرط فاسخ نیز محسوب می‎گردد. در این جا شرط فاسخ، اعلام فسخ قبل از انقضاء مدت ۳سال است (برای طرفی که می‎تواند عقد را فسخ کند) و اگر شرط فاسخ تحقق پیدا نکند، عقد اجاره برای موعد بعدی، یعنی در مدت ۳سال دیگر تمدید می‎شود. تمدید اجاره-همچنان که قبلاً گفته شد-، اجاره جدیدی محسوب نمی‎گردد و تمام احکام تمدید اجاره بر آن حاکم است. لیکن اگر شرط فسخ تحقق پیدا کرد؛ یعنی از سوی یکی از متعاقدین در موعد قانونی اعلام فسخ شد، عقد اجاره بعد از انقضاء مدت اولیه پایان می‎یابد. ولی اگر با وجود اعلام فسخ از سوی یکی ازمتعاقدین، طرف دیگر عقد (مستأجر)، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و موجر هم به این امر راضی باشد، عقد اجاره تجدید می‎شود و نمی‎توان این عقد را تمدید اجاره قبلی دانست؛ همچنان‎که رویه محاکم مصری نیز بر این است که مدت اجاره تمدیدشده، مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است.

اگر عقد اجاره تمدید شود (تا این که تمامی مدت منقضی شود) و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و موجر هم به این امر راضی باشد، عقد اجاره تجدیدضمنی می‎شود. مدت اجاره‎تجدیدشده مدت ۹سال اجاره قبلی با موعد ۳سال نیست، بلکه مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعیین شده است.[۱۵]

حقوق فرانسه

در حقوق فرانسه، اجاره‎هایی که مدت آن توسط طرفین عقد تعیین شده است، با پایان یافتن مدت مقرر، پایان می‎یابد. ماده ۱۷۳۷ قانون مدنی فرانسه در این زمینه مقرر می‎دارد:

«عقد اجاره مکتوب با پایان‎یافتن مدتی که طرفین عقد تعیین نموده‎اند، منقضی می‎شود، بدون اینکه نیازی به اعلام پایان عقد از سوی یکی از متعاقدین باشد».[۱۶]

در حقوق فرانسه اجاره‎ای که غیرمکتوب است، درحکم عقد اجاره‎ای است که مدت آن توسط متعاقدین تعیین نشده است. در این صورت اراده قانونگذار جانشین اراده طرفین عقد شده و مدت زمانی را بر آنان تحمیل می‎نماید.

اما عقد اجاره مدت‎دار، در حقوق فرانسه، عقدی است که به صورت مکتوب بوده و مدت آن توسط متعاقدین تعیین شده است. ماده ۱۷۳۷ قانون مدنی فرانسه از سوی حقوقدانان آن کشور مورد انتقاد واقع شده است؛ زیرا منطقی نیست که هر عقد اجاره نانوشته را در حکم عقد اجاره بدونِ مدت بدانیم؛ چه بسا ممکن است که در اجاره غیرمکتوب طرفین عقد بر یک مدت مشخص توافق نمایند.[۱۷]

در هر صورت، اجاره مدت‎دار در حقوق فرانسه، با انقضاء مدت آن پایان می‎یابد و مستأجر باید عین مستأجره را تخلیه نماید و در صورت عدم‎تخلیه و راضی‎نبودن موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره، عمل او، غاصبانه محسوب می‎گردد.

با این وجود ممکن است که متعاقدین بعد از پایان مدت، بلافاصله با اراده صریح، اجاره سابق را با همان شرایط تجدید کنند، که در حقوق فرانسه آنرا «Renouvellement» می‎گویند.

اما ممکن است تجدید عقد اجاره به صورت صریح نباشد؛ بلکه از اراده ضمنی متعاقدین این‎گونه برداشت شود که آنان قصد تجدید عقد اجاره را نموده‎اند. در حقوق فرانسه تجدیدضمنی عقد را «Tacite reconduction» می‎نامند. مطابق ماده ۱۷۳۸ قانون مدنی فرانسه[۱۸]، عقد اجاره قابل تجدیدضمنی است و نباید آن را با تجدید صریح عقد (Renouvellement) و یا تمدید عقد (prolongation) اشتباه نمود. این تجدید صریح نیست؛ زیرا برای انعقاد آن از الفاظ صریح استفاده نمی‎شود. در ضمن عقد اجاره اولیه به صورت کامل پایان یافته است. اکنون عقد اجاره جدیدی منعقد شده است که کاملاً از عقد اجاره قبلی متمایز است. عقد اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده است، عقدی است که تاریخ شروع و مدت آن، از عقد اجاره قبلی متمایز است و در حقیقت باید آن را عقد اجاره بدون‎مدت محسوب نمود (ماده ۱۷۳۸ ق.م.فرانسه). عقد اجاره‎ای که به صورت ضمنی‎تجدیدشده، در صورتی پایان می‎یابد که مطابق موارد قانونیِ اعلام‎شده از سوی قانونگذار و قبل از انقضاء مهلت، یکی از متعاقدین، پایانِ اجاره را اعلام کرده باشد. وثیقه‎هایی که برای عقد اجاره اولیه در نظر گرفته شده‎اند، برای اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده، الزامی نیستند، مگر این که متعاقدین خلاف آن را تصریح نمایند (ماده ۱۷۴۰ ق.م.فرانسه).

عقد اجاره‎ای که تجدیدضمنی شده است را نمی‎توان کاملاً‎تجدیدشده دانست یا به عبارتی نمی‎توان آن را همان عقد اجاره اولیه دانست؛ زیرا مدت اجاره ضمنی نامعین است. این در حالی است که عقد اجاره‎ای که با اراده صریح متعاقدین تجدید می‎شود، مطابق همان شرایط و ضوابط عقد قبلی (از جمله مدت عقد قبلی) تجدید می‎شود؛ در حالی که قانونگذار فرانسه عقد اجاره‎ای را که به صورت ضمنی‎تجدیدشده است، اجاره غیرمکتوب یا اجاره بدون مدت می‎داند (ماده ۱۷۳۸ ق.م.فرانسه).[۱۹]

تجدیدضمنی عقد اجاره کاملاً به اراده متعاقدین بستگی دارد. در تجدیدضمنی کافی نیست که مستأجر همچنان عین مستأجره را در اختیار داشته باشد و موجر تخلیه ید او را درخواست نکند؛ بلکه باید توافق ضمنی اراده، برتجدید عقد اجاره قبلی وجود داشته باشد.

از آنچه گفته شده، می‎توان چنین نتیجه گرفت:

۱- موجر می‎تواند از تجدیدضمنی عقد اجاره جلوگیری کند، که در این صورت باید فعالیت خود را اعلام نماید.

۲- هر چند که اعلام پایان عقد اجاره از سوی موجر، تشریفات ویژه‎ای ندارد؛ ولی مطابق ماده ۱۷۳۹ قانون مدنی فرانسه، موجر باید پایان مدت عقد را اعلام نماید. البته این اعلام پایان مدت عقد با موردی که عقد دارای مدت معین است، دارای ماهیتی یکسان نمی‎باشد. اعلام پایان مدت عقد، به منظور پایان‎دادن به یک قرارداد نیست؛ بلکه به منظور جلوگیری از تجدید آن عقد است. رعایت تشریفات مقرر در ماده ۱۷۳۶ قانون مدنی فرانسه، از قبیل موعد و عرف مکان، در اینجا لازم نیست[۲۰].

حقوق ایران

در حقوق ایران نیز عقد اجاره، با انقضاء مدت پایان می‎پذیرد. ماده ۴۹۴ ق.م. در این زمینه مقرر می‎دارد:

«عقد اجاره، به محض انقضاء مدت برطرف می‎شود. اگر پس از انقضاء آن مستأجر عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‎المثل خواهد بود؛ اگر چه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت‎المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً [بطور مجانی] استفاده نماید».

زیرا همچنان‎که گذشت، عقد اجاره عبارت است از تملیک منفعت برای مدت معین، از طرف مالک به مستأجر. عین مستأجره برای استیفاء منفعت، بطور امانت به مستأجر داده می‎شود و هنگامی که مدت مقرر منقضی گردد، عقد اجاره خاتمه می‎یابد.

در حقوق مدنی ایران (برخلاف حقوق مصر و فرانسه) قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی و همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار نموده است. حتی در بعضی از مقررات میا