فایل پاورپوینت کامل اختیار متعاقدین در تعیین مدت اجاره در حقوق مدنی ایران مصر فرانسه و فقه اسلامی

---

بخشی از متن فایل پاورپوینت کامل اختیار متعاقدین در تعیین مدت اجاره در حقوق مدنی ایران مصر فرانسه و فقه اسلامی :

چکیده:

اختیار متعاقدین در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره، امری است که قانونگذار ایران به کلی راجع به آن بحث ننموده است. لیکن در حقوق مصر و فرانسه موادی چند راجع به آن وضع شده است. در حقوق مدنی ایران، برای تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره چاره ای جز توسل به اصول مسلم و کلی حقوق نیست. یکی از شرایط عقد اجاره، بقاء عین در صورت انتفاع از آن است. بنابر این، توجه به ماهیت عین مستأجر، ممکن است در حداکثر مدت اجاره متفاوت باشد. این امر را باید به عهده حاکم واگذار نمود تا با توجه به ماهیت و طبیعت اعیان مختلف حداکثر مدت اجاره را مشخص نماید.

در حقوق مدنی ایران عقد اجاره، عقدی تملیکی است. بنابراین در هنگام انعقاد عقد باید مقدار منفعت تملیک شده معلوم و معین باشد؛ بر خلاف دو نظام حقوقی مصر و فرانسه که عقد اجاره را عهدی می دانند، تعیین مدت به میزان نامعلوم، امکان پذیر نیست، در این صورت عقد اجاره باطل می باشد.

مقدمه:

اجاره یکی از عقود معین است. این عقد حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است که روابط حقوقی آنان را تنظیم می کند. برای انعقاد عقد اجاره باید شرایط عمومی صحت معاملات مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی موجود باشد. اما همچنان که در سایر عقود معین نیز این گونه است، در عقد اجاره علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، شرایط اختصاصی این عقد نیز باید وجود داشته باشد. از جمله شرایط اختصاصی این عقد، تعیین مدت است. ماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر می دارد:

»در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است«.

سؤال این است که، در عقد اجاره اختیار متعاقدین در تعیین مدت، تا کجاست. آیا آنان در تعیین حداقل و حداکثر مدت اجاره، آزادی مطلق دارند؟ آیا به طور کلی، می توان عقد اجاره ای منعقد کرد که مدت آن تا ابد باشد؟ و یا اینکه، مدت اجاره تا زمان حیات موجر، مستأجر و یا شخص ثالثی باشد؟

به طور اجمال باید گفت که هدف از ذکر مدت در عقد اجاره، معلوم و معین نمودن مورد معامله است. بنابراین، از دیدگاه برتر می توان حتی ذکر مدت در عقد اجاره را در زمره شرایط عمومی صحت معاملات محسوب نمود. (بند ۳ ماده ۱۹۰ ق.م.)

برای روشن شدن موضوع، پنج مبحث را به موضوعات زیر اختصاص داده ایم:

ا۱- حداقل و حداکثر مدت اجاره.

ا۲- اجاره مؤبد.

ا۳- اجاره به مدت حیات موجر یا مستأجر.

ا۴- مدت اجاره تا زمانی که مستأجر مالک مورداجاره شود.

ا۵- بقاء عقد اجاره به خواست موجر یا مستأجر.

به تفصیل این موضوعات را در نظام حقوقی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی بررسی خواهیم نمود.

ا۱- حداقل و حداکثر مدت اجاره

ا۱-۱- حداقل مدت اجاره در حقوق مدنی ایران. قانونگذار هیچ حداقلی برای مدت اجاره (که طرفین باید بر آن توافق نمایند) تعیین نکرده است. بنابراین در اجاره اشیاء می توان، یک خانه، یک دوچرخه و … را حتی برای یک ساعت اجاره نمود. یا مثلاً در اجاره حیوان می توان یک چهارپا را برای حمل بار یا مسافر برای مدت زمان اندک و یا مسافت کوتاه اجاره نمود و این چنین است در سایر اقسام اجاره.

با وجود این، در بعضی از اقسام اجاره باید حداقلی از مدت را رعایت نمود. یعنی طرفین عقد اجاره نمی توانند به دلخواه، هر مدتی را (حتی اگر اندک باشد) تعیین نمایند. زیرا در انواع اجاره ها، مستأجر عین مستأجره را برای یک غرض عقلایی اجاره می نماید و به همین خاطر تن به پرداخت مال الاجاره می دهد. به عنوان مثال برای اجاره زمین به منظور کشت، باید حداقل زمانی را که برای باروری آن محصول لازم است، رعایت نمود. بنابراین برای کشت گندم، زمین را باید برای حداقل مدت ۶ ماه اجاره نمود. در حقوق فرانسه، در بعضی از اقسام اجاره مثل مزارعه (که قانونگذار آن کشور آن را از اقسام اجاره محسوب نموده است) اگر طرفین حداقل مدت اجاره را ذکر ننمایند، به عنوان قانون تکمیلی حداقل مدت یک سال را بر متعاقدین تحمیل می نماید.

در نوع دیگری از عقد اجاره که در حقوق فرانسه وجود دارد، قانونگذار حداقل مدت اجاره را تعیین نموده است. این نوع عقد اجاره اجاره طویل المدت (bail emphyteotique) است. این نوع قرارداد به صاحب زمین اجازه می دهد تا زمین غیرقابل استفاده و غیرقابل کشت خود را به دیگری اجاره دهد تا مستأجر در ازای اجاره بها، با دایر نمودن و قابل استفاده نمودن زمین از آن منتفع گردد. موضوع این عقد، اصلاح نمودن زمین از طریق کشت آن و یا ایجاد بنا در آن است و به همین دلیل است که این عقد برای مدت زمان طولانی که حداقل آن ۱۸ و حداکثر آن ۹۹ سال است منعقد می شود . در این نوع عقد اجاره، یک حق عینی به مستأجر واگذار می شود که قابل رهن گذاری است.ا۱

در حقوق مصر، قانونگذار حداقل مدت لازم برای عقد اجاره را تعیین ننموده است. ولی در بعضی از قوانین خاص به این موضوع پرداخته است. مثلاً، در ماده ۳۵ قانون اصلاح زراعت، حداقل مدت اجاره اراضی به منظور زراعت را سه سال تعیین نموده است.ا۲

به نظر می رسد که در هر سه نظام حقوقی، به غیر از مواردی که قانونگذار بنا به مصالحی اقدام به تعیین حداقل مدت لازم برای اجاره نموده است، باید به قواعد عمومی رجوع نمود. بنابراین اگر طرفین حداقل مدت لازم برای انتفاع عقلایی از عین مستأجره را رعایت ننمایند، باید اجاره را به علت عدم وجود قصد یا فقدان منفعت عقلایی باطل دانست.

ا۲-۱- حداکثر مدت اجاره

اجاره عقدی است، موقت؛ بنابراین طرفین عقد باید مدتی را که در آن مستأجر حق دارد از مورد اجاره استیفاء منفعت کند، مشخص نمایند.

در بحث پیشین راجع به اینکه آیا متعاقدین ملزم هستند حداقلی از مدت را در عقد اجاره رعایت نمایند یا خیر صحبت کردیم. حال در این مبحث می خواهیم بدانیم که طرفین عقد اجاره تا چه اندازه در تعیین حداکثر مدت عقد آزادی دارند. آیا آنان اختیار دارند عقد اجاره را برای مدت زمان طولانی و حتی برای همیشه تنظیم نمایند؟ یا اینکه این آزادی به وسیله محدودیتهای قانونی محصور شده است و متعاقدین ملزم هستند در چارچوب قانون، اقدام به تعیین مدت اجاره نمایند؟

قبل از اینکه این موضوع را در حقوق ایران بررسی کنیم، بهتر آن است که موضوع را در حقوق مصر و فرانسه بررسی کنیم، آنگاه به حقوق ایران برمی گردیم و بررسی می نماییم که قانونگذار ما در این زمینه چه تدبیری اندیشیده است.

ا۱-۲-۱- حداکثر مدت اجاره در حقوق مصر

درحقوق مصر، قانونگذار حداکثر مدت اجاره را تعیین ننموده است. البته این وضعیت فعلی حقوق مصر است. اما قبل از قانون مدنی فعلی، در ماده ۷۶ لایحه مقدماتی این قانون چنین آمده بود:

»اگر عقد اجاره برای مدت بیش از ۳۰ سال منعقد شود و یا اگر عقد اجاره به صورت مؤبد باشد، هر کدام از متعاقدین می توانند فسخ آن را بعد از انقضاء مدت ۳۰ سال، با رعایت مواعد قانونی که در ماده بعدی خواهد آمد مطالبه کنند. هرگونه توافقی بر خلاف این ماده باطل خواهد بود.«

این ماده لازم الرعایه بود تا این که کمیته امور قانونگذاری مجلس سنا آن را حذف نمود. این کمیته بدون این که به علت حذف آن اشاره ای نماید این مسأله را به قواعد عمومی واگذار نمود. مقتضای این قواعد این است که متعاقدین می توانند هر مدتی که بخواهند برای اجاره تعیین نمایند. البته این آزادی تا آنجا جریان دارد که عقد اجاره را مؤبد و یا در حکم آن قرار ندهد و یا اینکه به وسیله نص صریح قانون منع نشده باشد. مثل موردی که قانونگذار در مورد نمایندگان مولی علیه این آزادی را محدود نموده است؛ بدین صورت که وصی یا قیم نمی تواند اراضی کشاورزی مولی علیه را برای مدتی بیش از ۳ سال اجاره دهد و همچنین نمی توان ساختمان متعلق به مولی علیه را برای مدتی بیش از یک سال اجاره داد. اما انعقاد عقد اجاره به صورت مؤبد و یا در حکم آن جایز نیست که البته در مورد ضمانت اجرای این گونه عقود بحث خواهیم نمود.

آنچه گفته شد وضع قانونگذاری مصر بود. اما نظر فقها و حقوقدانان مصر چیزی دیگر است. آنان معتقدند که در هر حال مدت عقد اجاره نباید از ۶۰ سال تجاوز نماید. این را با قیاس با ماده ای که مربوط به عقد »حکَر« است، استنباط می کنند. در این خصوص ماده ۹۹۹ قانون مدنی مصر می گوید:

»در عقد تحکیر جایز نیست که مدت آن از ۶۰ سال تجاوز نماید. بنابراین اگر مدت عقد حکر بیشتر از ۶۰ سال تعیین شود یا اینکه طرفین عقد، از ذکر مدت غافل بمانند، مدت عقد حکر ۶۰ سال خواهد بود.«

عقد حکرا۳ عقدی است که در خصوص اراضی به کار برده می شود؛ اراضی ای که از حالت بهره برداری و قابلیت استفاده خارج شده اند و احتیاج به عمران و آبادانی دارند. در این عقد صاحب زمین، زمین غیر دایر خود را به مستأجر می دهد تا بعد از اصلاح و آبادانی زمین از آن منتفع گردد. بدیهی است این امر محتاج مدت زمان نسبتاً طولانی است. در این عقد یک حق عینی برای مستأجر ایجاد می شود که با حقوق مستأجر در عقد اجاره که حق دینی است، فرق می کند.

ملاحظه می شود که برای چنین قراردادی که طبیعتاً محتاج مدت زمان طولانی است، قانونگذار حداکثر مدت ۶۰ سال را تعیین نموده است؛ پس چگونه ممکن است در عقد اجاره که برای مستأجر فقط یک حق شخصی ایجاد می کند، مدت آن بتواند از ۶۰ سال تجاوز نماید؟ قبلاً هم دیدیم که قانونگذار در لایحه مقدماتی قانون مدنی، برای اجاره حداکثر مدت را ۳۰ سال تعیین نموده بود. این در حالی بود که حداکثر مدت در عقد حکر ۶۰ سال بود و می بینیم که همواره حداکثر مدت عقد حکر بیشتر از حداکثر مدت اجاره بوده است. بنابراین لازم است که دائماً حداکثر مدت عقد اجاره از حداکثر مدت عقد حکر تجاوز ننماید.

از آنچه گفته شد این چنین نتیجه می گیریم که اگر مدت عقد اجاره بیش از ۶۰ سال باشد، عقد اجاره در حکم مؤبد خواهد بود و این جایز نیست. ولی اگر مدت اجاره از ۶۰ سال بیشتر نباشد، این امر در اختیار قاضی صالح خواهد بود که مطابق اوضاع و احوال و شرایط عین مستأجره، مدت اجاره را تقلیل دهد و یا آن را نگه دارد. چه بسا ممکن است که مدت اجاره ۳۰ سال باشد و اجاره را در حکم مؤبد قرار دهد و از طرفی ممکن است مدت اجاره ۵۰ سال باشد و قاضی آن را در حکم مؤبد نداند و آن را موقت بداند.ا۴

ا۲-۲-۱- حداکثر مدت اجاره در حقوق فرانسه

در قانون مدنی فرانسه نص صریحی در مورد تعیین حداکثر مدت اجاره وجود ندارد. این سکوت قانونگذار، ممکن است بیانگر مجاز بودن اجاره های طویل المدت و حتی اجاره های مؤبد باشد. اما بعداً قانونگذار آن کشور، طی قوانین خاص و بنا به مصالح مختلف از نظر خود عدول کرد. علت ممنوع نمودن اجاره های طویل المدت، رعایت مصالح تاریخی و اقتصادی بوده است. این دلایل را می توان چنین برشمرد:

ا۱- بازگشت از قانون سابق که اجاره طویل المدت و حتی اجاره مؤبد را مجاز می دانست؛

ا۲- عکس العمل در مقابل نظام فئودالی؛

ا۳- مشخص نمودن قلمرو حق انتفاع و حق مالکیت.

در حال حاضر، آنچه که مورد تأیید اکثر حقوقدانان فرانسوی است، این است که عقد اجاره نمی تواند برای مدت زمان بیش از ۹۹ سال منعقد شود. این نظر الهام گرفته از قانون ویژه ای است که در مورد اجاره طویل المدت (که مشابه عقد »حکَر« در حقوق مصر (bail emphyteotique) در حقوق فرانسه است.) تصویب شده است. این اجاره که به اجاره ۹۹ ساله مشهور است، قراردادی است که به موجب آن یک نفر استفاده از عین غیرمنقولی را در برابر اجاره بهای اندک برای مدت طولانی (که حداقل آن ۱۸ سال وحداکثر آن ۹۹ سال است) فراهم می نماید.ا۵

لازم به توضیح است که این قرارداد با عقد حکر در حقوق مصر تفاوتهایی دارد که عبارتند از:

ا۱- در حقوق فرانسه حداقل مدت اجاره طویل المدت ۱۸ سال است که درحقوق مصر به آن اشاره ای نشده است.

ا۲- در حقوق فرانسه حداکثر مدت اجاره طویل المدت ۹۹ سال است که در حقوق مصر، حداکثر مدت عقد حکر ۶۰ سال تعیین شده است.

ا۳- اجرت در عقد حکر اجره المثل است و از لحاظ کم و زیاد بودن متفاوت است؛ اما در اجاره طویل المدت اجرت همواره ثابت است.ا۶

اما نقطه اشتراک آن دو در این است که، در هر دو حق مستأجر بر عین مستأجره یک حق عینی است که می تواند مورد رهن واقع شود؛ اما در عقد اجاره معمولی حق مستأجر یک حق دینی است.

قانونگذار فرانسه الگوی اجاره طویل المدت را ازحقوق رم گرفته است. در حقوق رم اجاره طویل المدت اجاره ای بود که به صاحب زمین اجازه می داد، تا زمین غیرقابل کشت خود را به دیگری اجاره دهد تا مستأجر در ازای اجاره بها، با دایر نمودن و قابل استفاده کردن زمین از آن منتفع گردد. موضوع این عقد اصلاح نمودن زمین از طریق کشت و زرع و یا ایجاد بنا در آن است. به همین دلیل است که این عقد باید برای مدت زمان طولانی که حداقل آن ۱۸ سال و حداکثر آن ۹۹ سال است منعقد شود و به مستأجر یک حق عینی می دهد که می تواند مورد رهن واقع شود.

ماده ۱-۴۵۱ قانون روستایی مصوب ۱۶ مارس ۱۹۸۳ در این خصوص مقرر می دارد:

»اجاره طویل المدت (bail emphyteotique) اجاره ای است که به واسطه آن موجر یک حق عینی در مال غیرمنقول خود که قابل رهن است، برای مستأجر ایجاد می کند. این حق مطابق مقررات راجع به توقیف اموال غیر منقول قابل انتقال و قابل توقیف است. این قرارداد در حالی منعقد می شود که حداقل مدت آن باید ۱۸ سال وحداکثر مدت آن نمی تواند فراتر از ۹۹ سال باشد. این قرارداد قابل تجدید ضمنی نیست.«

نوع دیگر اجاره طویل المدت در حقوق فرانسه، اجاره به منظور ایجاد بناا۷ (bail a construction) است که در قانون ۱۶ دسامبر ۱۹۶۴ پیش بینی شده و در حقیقت شکل جدیدی از همان اجاره طویل المدت قبلی است. این قانون موقعیتی را فراهم می نماید که مالک زمین با یک معمار و سازنده ساختمان شریک شود تا اراضی شهری را به بهره برداری برسانند. در این قرارداد، مستأجر ملزم به احداث بنا می شود. (ماده ۱-۲۵۱ قانون اجاره به منظور ایجاد بنا، مصوب ۱۹۶۴) در مقابل او هم یک حق عینی در تمام مدت اجاره تحصیل می نماید. (ماده ۳-۲۵۱ قانون فوق)

در این دو نوع عقد، انتفاع از زمین قصد اصلی متقاعدین نیست، بلکه آنچه در درجه اول اهمیت قرار دارد به بهره برداری رساندن زمین است.

لازم به توضیح است که قرارداد اجاره طویل المدت، که عقد اجاره به منظور ایجاد بنا از مصادیق آن محسوب می شود، تحت حاکمیت قوانین راجع به اجاره اشیاء قرار نمی گیرد. از آنجا که حقوقی که در اجاره طویل المدت برای مستأجر به وجود می آید، با حقوقی که در اجاره های معمولی برای مستأجر به وجود می آید، متفاوت است، هرکدام از آن دو تحت نظام حقوقی خاصی قرار دارند و مقررات ویژه خود را دارند. عقد اجاره طویل المدت، در کنار منافع و مزایایی که دارد، گاهی موجب بروز مشکلاتی است. گاهی اتفاق می افتد که موجر و مستأجر برای فرار از حاکمیت قوانین و مقررات دست و پاگیر راجع به اجاره های معمولی، قرارداد خود را تحت عنوان اجاره طویل المدت منعقد می نمایند. در این گونه موارد محاکم به دنبال آن هستند تا از روی شرایط قرارداد، ماهیت عقد را مشخص نمایند.

اماره های زیر دراین مسیر می تواند راه گشا باشد:

ا۱- مدت طولانی قرارداد؛

ا۲- مال الاجاره اندک؛

ا۳- تعهد مربوط به پرداخت هزینه های اصلاح زمین توسط مستأجر؛

ا۴- عدم امکان فسخ قرارداد به خواست مستأجر؛

ا۵- امکان واگذار نمودن زمین به دیگری؛

ا۶- اجاره دادن و یا رهن گذاردن آزادانه حقوق انتفاعی.ا۸

البته برای تشخیص این موارد، نیاز به تحقیق و بررسی زیاد است. در خصوص انتقال یک حق عینی راجع به زمین، لازم به توضیح است که این امر کاملاً تحت حاکمیت اراده طرفین عقد است و در حقیقت به میل و اراده آنان بستگی دارد که آیا این چنین حقی ایجاد شود یا خیر؟ا۹

در مجموع می توان ثابت نمود که وقتی یک عقد اجاره با مدت طولانی، مستأجر را ملزم به احداث بنا یا اصلاح و عمران عین مستأجره می نماید، این عقد نمی تواند یک عقد اجاره معمولی باشد، بلکه باید آن را در زمره اجاره طویل المدت محسوب نمود.

ا۴-۲-۱- حداکثر مدت اجاره در حقوق ایران

قبل از این که این مسأله را در حقوق موضوعه ایران بررسی نماییم بهتر آن است که ابتدا موضوع را از دیدگاه فقه اسلامی بررسی کنیم.

فقه عامه

در فقه عامه، فقها کمتر متعرض این مطلب شده اند. دکتر مصطفی الخن و دکتر مصطفی البغا در کتاب »الفقه المنهجی علی مذهب الامام شافعی« به این بحث اشاره نموده اند که مضمون آن چنین است:

»… در اجاره ای که مقدار منفعت جز با تعیین مدت معلوم نمی گردد، لازم است مدتی را تعیین نمود که در آن مدت حداکثر عین مستأجره باقی می ماند. یعنی نمی توان مدت زمانی طولانی را تعیین نمود که در آن مدت با انتفاع از عین مستأجره عین باقی نمی ماند. معیار تشخیص باقی ماندن عین مستأجره با انتفاع از آن، تعیین مدت توسط عرف و اهل خبره است و مدت آن نسبت به اعیان گوناگون فرق می کند. به طور کلی نسبت به اعیان زیر به عنوان نمونه حداکثر مدت به قرار زیر است:

ا۱) زمین: می توان آن را برای مدت ۱۰۰ سال و بیشتر از آن اجاره داد.

ا۲) خانه: می توان آن را حداکثر برای مدت ۳۰ سال اجاره داد.

ا۳) دابه: می توان آن را برای حداکثر مدت ۲۰ سال اجاره داد.«ا۱۰

در فقه حنفی از ارض المحتکره و مفهوم استحکار صحبت شده است و همچنان که در تعریف عقد حکر گفته شد، این نوع اجاره برای مدت زمان طولانی است که زمین را برای احداث بنا و یا درختکاری به اجاره می دهند، ولی ذکری از حداکثر مدت عقد حکر به میان نیاورده اند.ا۱۱

فقه امامیه

در میان فقهای امامیه شیخ طوسی نیز راجع به حداکثر مدت اجاره بحث نموده است. وی در باب اجاره در مسأله دهم می گوید:

»جایز است عقد اجاره برای هر مدتی که متعاقدین می خواهند منعقد شود و اهل عراق هم همین عقیده را دارند. لیکن شافعی در این خصوص دو قول را مطرح نموده است: یکی اینکه جایز نیست مدت اجاره بیش از یک سال باشد و دیگری نظری است که ما هم قائل به آن هستیم و آن این است که در عقد اجاره جایز است مدت آن حتی بیش از یک سال باشد. البته قول سومی هم وجود دارد که حداکثر مدت اجاره ۳ سال است و گفته شده که حداکثر مدت مساقات ۲ سال است«.

شیخ طوسی این نظر را چنین بیان می کند:

»دلیل ما یکی اجماع است و دیگری اصل عملی جواز؛ زیرا ممنوعیت اجاره طولانی محتاج به دلیل است و دلیل ممنوعیت وجود ندارد.«

همچنین دلیل دیگر نظر ما، قول خدای تبارک و تعالی است که می فرماید:

»تاجرنی ثمانی حجج فان اتممت عشراً فمن عندک«، که این دلالت می نماید بر اینکه عقد اجاره می تواند برای مدت زمان بیش از یک سال منعقد شود«.ا۱۲

حال بعد از بررسی نظر فقهای اسلامی به حقوق ایران برمی گردیم.

به طور کلی در حقوق موضوعه ایران، قانونگذار متعرض این موضوع نشده است ودر مورد اجاره طویل المدت هیچ نص قانونی یافت نمی شود که متعاقدین را ملزم به رعایت حداکثر مدت عقد اجاره نموده باشد. در ماده ۲ مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب ۲۷/۱۰/۱۳۴۱ این چنین آمده است:

»املاک موقوفه عام، با در نظر گرفتن منافع وقف، به اجاره طویل المدت نود و نه ساله به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می شود…«ا۱۳

در این ماده مشخص نیست که قانونگذار به چه منظور حداکثر مدت اجاره املاک موقوفه عام را ۹۹ سال قرار داده است. در حقیقت اشاره به اجاره طویل المدت، که در حقوق فرانسه به اجاره ۹۹ ساله مشهور است، در حقوق موضوعه ایران امری نو و کاملا جدید است. بدون شک نمی توان حداکثر مدت اجاره در حقوق ایران را به استناد ماده مذکور ۹۹ سال تعیین نمود؛ زیرا، قانونگذار در مقام تعیین حداکثر مدت اجاره به صورت عام نبوده است؛ همچنین احتمالا قانونگذار تحت تأثیر مقررات راجع به اجاره طویل المدت در حقوق فرانسه، مدت ۹۹ سال را برای اجاره اوقاف عام تعیین نموده است.

استاد جعفری لنگرودی در تعریف اجاره دراز مدت در »مبسوط در ترمینولوژی حقوق« می گوید:

»هر عقد اجاره که مدت آن زاید بر متعارف باشد؛ مانند، اجاره حمامها که در قدیم درازمدت بود و اجاره درازمدت موقوفات در قدیم که با تنزل حکومتها و نظام اجتماعی غالباً موجب تبدیل وقف به ملک می شد. اجاره ۹۹ ساله از اقسام اجاره دراز مدت است«.ا۱۴

و در مختصر ترمینولوژی حقوق این چنین گفته است:

»… در نکاح منقطع هم مدت نود و نه ساله معین می شود«.ا۱۵

بعد از ذکر آنچه که در حقوق موضوعه و عبارت حقوقدانان ایران در خصوص اجاره ۹۹ ساله وجود دارد، به این سؤال پاسخ می گوییم که آیا در حقوق ایران عقد اجاره می تواند برای مدت زمان طولانی حتی بیشتر از صد سال منعقد شود؟

در حقوق ایران به راحتی نمی توان به این سؤال پاسخ گفت. زیرا، حتی اگر ما مطابق اصل ۱۶۷ قانون اساسی ملزم به رجوع به نظر مشهور فقهای امامیه باشیم، در آنجا هم پاسخی برای آن نمی یابیم. برای یافتن راه حل، چاره ای جز توسل به اصول حقوقی نیست. یکی از اصول مسلم حقوقی تفاوت آشکار میان حقوق راجع به انتفاع و حقوق راجع به مالکیت است. بنابراین برای اینکه مرز میان حق انتفاع و حق مالکیت مشخص شود، باید بنا بر طبیعت عین مستأجره برای هر کدام از آنها مدت زمانی معین شود که مستأجر حداکثر می تواند از آن منتفع گردد و با وجود آن عین مستأجره باقی بماند. زیرا یکی از شروط عقد اجاره بقاء عین مستأجره با استفاده از آن است. مثلاً اگر عمر مفید یک اتومبیل ۲۰ سال است، اگر به مدت ۳۰ سال اجاره داد ش